Kuće za odmor izvan mainstreama – kako funkcioniraju drukčije platforme za booking

21. kolovoza 2025.  |  Iz časopisa

Tekst je originalno objavljen u proljetnom broju časopisa Turizam info (Proljeće / TI 101).

U rastućem segmentu kuća za odmor, gdje se sve više ističe potreba za jasnom segmentacijom i personaliziranim pristupom, na tržištu su prisutni i specijalizirani portali usmjereni upravo na one koji traže ovaj smještaj. Izdvajamo dva provjerena primjera koja uspješno kombiniraju inovativnu prezentaciju objekata, kvalitetnu uslugu i konkretne rezultate na ciljanim međunarodnim tržištima

U posljednje četiri godine broj kuća za odmor u Hrvatskoj gotovo se udvostručio – u 2019. godini bilo je registrirano 13.937 kuća za odmor, dok je krajem rujna prošle godine taj broj narastao na čak 21.069 objekata. Kada govorimo o ovako velikoj tržišnoj niši koja se na europskoj razini kontinuirano mijenja, za hrvatske vlasnike kuća za odmor koji se ozbiljno i profesionalno bave ovim poslom postavlja se pitanje: kako se nametnuti i profilirati? Kako doći do pravih gostiju?

Ovoga puta odgovore na ta pitanja nismo potražili kod vlasnika kuća za odmor koji su u tome uspjeli, već s druge strane – kod specijaliziranih platformi koje djeluju na europskom tržištu, a svoje su poslovne modele prilagodile isključivo kućama za odmor. Iako ove platforme trenutno nisu prisutne na hrvatskom tržištu, željeli smo analizirati europske modele koji pokazuju kako funkcioniraju alternative velikim sustavima poput Booking.coma i Expedije te kako europski gosti razmišljaju, kako bukiraju smještaj te što očekuju prilikom boravka u objektu.

Landfolk – nova filozofija odmora u kućama s pričom

Kada su u veljači 2021. bivši zaposlenici Airbnba i osnivači uspješnog Gaest.coma pokrenuli Landfolk, vodila ih je vizija platforme koja ne nudi samo smještaj, već je usmjerena na jedinstvena iskustva.

– U segmentu najma kuća za odmor postojala je velika poslovna prilika koju osnivači nisu mogli zanemariti. Ideja o Landfolku proizašla je iz njihove osobne strasti prema odmoru u autentičnim kućama, ali i nezadovoljstva – potraga za jedinstvenim smještajem često je bila komplicirana, neinspirativna i ograničena na standardne opcije. Počeli su s Danskom, a zatim proširili ponudu na Norvešku, Njemačku i Švedsku. Nakon što sam se sredinom 2024. pridružio Landfolku na poziciji izvršnog direktora za ekspanziju, dodali smo Francusku i Italiju kao nove destinacije, nastavljajući širenje prema tržištima koja prepoznaju vrijednost pažljivo odabranih kuća za odmor – kaže nam Boris Predojević, Hrvat koji je nakon 20 godina iskustva u Hrvatskoj i drugdje u Europi, svoj novi poslovni iskorak započeo upravo uz Landfolk u Kopenhagenu.

Landfolk je danas postao usko specijalizirana platforma na kojoj svi oni koji žele boraviti u kućama za odmor mogu pronaći optimalan objekt za sebe, no to je i visoko tehnološki projekt koji stavlja naglasak na kvalitetu, a ne kvantitetu. Za razliku od masovnih platformi koje nude širok spektar objekata, Landfolk odabire kuće za odmor koje će biti uvrštene prema četiri ključna kriterija: osobni dizajn, lokacija, kvaliteta te predanost vlasnika.

Kuće moraju biti odraz vlasnikovog ukusa i stila, stvarajući atmosferu koja gostima pruža osjećaj doma. Smještaj se nalazi izvan urbanih sredina, nudeći neposredan kontakt s prirodom, dok sama kvaliteta nije vezana isključivo uz luksuz, već uz promišljenost prostora – udoban krevet, dobro opremljena kuhinja i ugodan ambijent u kojem se gost može opustiti. Premisa je da gost tijekom odmora mora dobro spavati, dobro jesti i osjećati se zadovoljno.

– Želimo da vlasnici s nama dijele strast prema gostoprimstvu, da gostima ne nude samo smještaj, već cjelokupno iskustvo. Takav pristup omogućuje nam da gradimo bazu vjernih gostiju koji se uvijek vraćaju – objašnjava Boris.

Na pitanje kako postati dio Landfolka, kaže kako vlasnici kuća za odmor u većini slučajeva sami iniciraju kontakt, a nakon zaprimljene ponude revidira se zadovoljava li objekt kriterije. – Ponekad i sami kontaktiramo vlasnike kuća za odmor za koje vjerujemo da s njima dijelimo ista mišljenja po pitanju osobnog dizajna, lokacije i kvalitete te kada osjetimo da su strastveni domaćini – kaže Boris.

Personalizirano iskustvo pretrage

Kako bi korisnicima omogućili intuitivnu i inspirativnu pretragu, Landfolk je razvio inovativni alat pod imenom Daisy – vizualni pretraživač koji omogućuje odabir smještaja na temelju osjećaja i preferencija, umjesto klasičnih filtara. Korisnik može jednostavno pretraživati smještaj po kriterijima poput „kuća uz jezero“ ili „terasa s pogledom na zalazak sunca“, a platforma mu kroz fotografije predlaže objekte koji odgovaraju njegovoj viziji idealnog odmora. Ovaj personalizirani pristup donosi novu dimenziju u načinu odabira smještaja, oslanjajući se na emocije i estetiku, a ne samo na popis dostupnih sadržaja.

– Svaka fotografija povezana je s kućom za odmor koja se može rezervirati, a klikom na bilo koju sliku otkrivaju se dodatne fotografije, omogućujući beskrajno istraživanje. Jednostavna i intuitivna poput Pinteresta, Daisy je osmišljena da želje i razmišljanja o idealnoj kući za odmor pretvori u stvarnost – navodi Boris.

Također, gosti mogu slobodno i bez ograničenja razgovarati s vlasnicima kuća za odmor prije odabira, kontaktirati odjel podrške Landfolka za eventualna pitanja i savjete ili izvršiti odabir i rezervaciju putem platforme.

– Mi se ne možemo i ne želimo uspoređivati s masovnim portalima i agencijama, jer imamo u potpunosti različite poglede prema segmentu kratkoročnog iznajmljivanja kuća za odmor i potpuno suprotan odnos prema vlasnicima kuća za odmor i gostima. Isključivo smo usmjereni prema vrhunskoj kvaliteti usluga, inovativnosti i transparentnosti – konkretan je Boris.

Za vlasnike kuća za odmor, Landfolk nudi nekoliko modela suradnje uz naknadu koja se u prosjeku kreće oko 5%. Fleksibilnost je tu postavljena kao prioritet, pa tako vlasnici mogu birati žele li sami upravljati procesom iznajmljivanja ili prepustiti Landfolku kompletnu organizaciju, od komunikacije s gostima do finalizacije rezervacija.

Platforma im omogućuje jednostavnu prilagodbu modela uz stalnu podršku kroz različite komunikacijske kanale, a vlasnici mogu u bilo kojem trenutku napustiti platformu ukoliko im suradnja iz određenih razloga ne odgovara. – Postoji veliki broj vlasnika kuća za odmor koji žele upravo ovakav pristup, a s obzirom na specifičnost kuća za odmor koje posjeduju, ne žele biti prisutni na portalima i agencijama gdje su samo broj ili šifra te također žele goste koji cijene njihove napore da im omoguće kvalitetan odmor – napominje Boris.

No, možda najvažnija vrijednost koju Landfolk donosi vlasnicima je zajednica. Vlasnici se mogu povezivati, razmjenjivati iskustva, sudjelovati u razvoju platforme i pridonositi kreiranju sadržaja, čime se gradi ekosustav koji nadilazi klasični poslovni odnos između platforme i iznajmljivača. Danas platforma broji više od 4000 pažljivo odabranih kuća, a uz stalni porast broja korisnika, više od 80% rezervacija dolazi direktno putem vlastitih prodajnih kanala, bez oslanjanja na velike agregatore poput Bookinga ili Expedije.

Alternativni modeli – Sawday’s

Još jedna platforma koja je otišla korak dalje kada je riječ o personaliziranijem najmu kuća za odmor jest britanski Sawday’s. Njihova priča započinje početkom devedesetih godina prošlog stoljeća, kada je osnivač kompanije Alastair Sawday radio u Francuskoj kao turistički vodič. Inspiriran bogatom poviješću, vinima, gastronomijom i prije svega posebnim ljudima koje je susretao, počeo je bilježiti ono što je smatrao vrijednim preporuke te je kasnije izdao popularan vodič. Kako su ga ljudi neprestano tražili preporuke, pokrenuo je vlastitu agenciju, koja je, osim klasičnog agencijskog poslovanja i izdavanja tiskanih vodiča za putovanja, u posljednjem desetljeću postala poznata i kao jedna od najpouzdanijih platformi za najam kuća za odmor.

Na pitanje što njihovi objekti moraju imati, u agenciji kažu: autentičnost, toplinu i karakter – trebaju biti mjesta koja utjelovljuju sporiji način života, u koje je uloženo puno iskrenog truda i gdje su pomno osmišljeni i najsitniji detalji.

Filozofija Sawday’sa temelji se na podršci malim obiteljskim poslovanjima i promoviranju održivog turizma koji poštuje lokalne zajednice i okoliš. Osim kuća za odmor, njihov portfelj uključuje seoske kuće i kolibe, agroturizme, ali i male, boutique hotele.

– Ono što nas razlikuje od sličnih platformi jest činjenica da je kod nas sve osobno. Mi zaista ne ciljamo na masovno tržište, a svaki objekt prije uvrštavanja osobno provjeravamo – ostajemo barem jednu noć u njemu kako bismo vidjeli kakav je doživljaj boravka. Ne dolazimo s popisom standardnih uvjeta, poput veličine soba i kupaonice, ali nam je održivost jedan od najvažnijih elemenata – napominju u agenciji.

“NE” masovnom turizmu

Sawday’s posluje na temelju članstva, što znači da vlasnici plaćaju fiksnu naknadu za uvrštavanje svojih objekata, bez dodatnih provizija po rezervaciji. Ovaj model omogućuje im potpunu kontrolu nad poslovanjem, bez dugoročnih ugovornih obveza ili nametnutih uvjeta plaćanja. Također, pruža im fleksibilnost u upravljanju objektima, omogućujući im da sami definiraju uvjete i cijene.

Platforma obuhvaća nekoliko zemalja, a osim Velike Britanije i Irske, zanimljivo je da najviše objekata imaju u Italiji i Španjolskoj, za kojima vlada i najveća potražnja. Objekti su segmentirani prema specifičnim kriterijima, poput adults only, pet-friendly i family-friendly, a korisnici portala su uglavnom gosti koji žele rezervirati provjeren smještaj s naglaskom na individualan pristup. Slično kao kod Landfolka, žele izbjeći masovni turizam i biti više od pukog broja u sustavu.

– Moderni gosti ne funkcioniraju prema copy-paste principima, barem ne oni koji biraju smještaj u kućama za odmor. Traže osobnost i žele doživjeti lokalno. Također, primjećujemo da sve više putuju različite generacije unutar obitelji, a vjerujemo da se taj trend neće mijenjati. Sve su traženiji i pet -friendly objekti, pa vlasnicima obično i savjetujemo da svoju ponudu prilagode u tom smjeru – kažu u Sawday’su.

Kaže se da je „sve za svakoga“ zapravo „ništa ni za koga“, a upravo to možda ponajbolje vrijedi i za kuće za odmor. Kako potvrđuju naši sugovornici, one ne mogu biti samo krevet, više ili manje luksuzan namještaj. U sezoni u kojoj se s pravom mnogi pitaju hoće li gosti prepoznati i odabrati baš njihov objekt, možda su ovo smjerovi o ­kojima vrijedi razmišljati. A nekada u budućnosti, možda će i hrvatska ponuda biti dio ovakvih rješenja koja odlaze korak dalje kada je riječ o konceptu, tehnologiji i korisnicima.